NEHAT OSMANI
Miratimi i planeve rregulluese të hollësishme(PRRH) të hapësirave të caktuara, lagjeve të tëra, zonave hapësinore që përcaktojnë planin zhvillimor urban dhe planin zhvillimor komunal janë ndër çështjet më të rëndësishme dhe ndoshta kryesore të interesimit të organeve komunale dhe urbanistike.
Sepse në mënyrën më të drejtpërdrejtë përcaktojnë kahet e zhvillimit të qytetit e komunës, përcaktojnë kulturën e një qyteti dhe përcaktojnë frymëmarrjen e shëndoshë të qytetarëve të vet. Në kontekst të kësaj ne përkrahim iniciativën e tillë për aprovimin e planeve rregullative për qytetin tonë.
Por fillimisht ne duhet të shterrojmë shumë pyetje që i rëndojnë qytetarët e qytetit e sidomos pronarët e pronave që trajtohen brenda hapësirave konkrete rregullative si dhe përpjekjeve për eliminimin e vështirësive dhe pakënaqësive të cilat edhe janë përshkruar nga hartuesit e këtij propozimi.
Nëse plani rregullativ i një zone urbanistike përmban në vete blloqet e ndërtimit, rrugët, hapësirat publike, hapësirat e gjelbra, terene sportive atëherë e gjithë hapësira rregulluese duhet të ketë vlerën e njejtë të koeficientit ndërtimor.
Pse do duhej një bllok i caktuar të ketë një vlerë tjetër të koeficientit e një tjetër bllok vlerë tjetër.
Çfarë do ndodh me pronarët e tokave nëpër të cilat kalojnë rrugët, hapësirat publike, çerdhet, gjelbrimet dhe si do kuotohen ato përmes koeficientit të ndërtimit.
Çfarë do ndodh me pronarët e tokave të cilëve një pjesë e pronës u kalon brenda blloqeve ndërsa një pjesë tjetër u mbetet jashtë kësaj hapësire, ngase siq mund të jemi në dijeni pronat janë të çrregullta ndërsa blloqet janë të rregullta.
A do të ketë diskriminim të pronarëve dhe mundësi manipulimi për shkak të ndryshimit të koeficientit varësisht nga pozita e pronës sepse fundja koeficienti nënkupton vlerë e vlerësimet e ndryshme sjellin pakënaqësi dhe në rastet e shpeshta pengesa në zbatimin e planeve.
Duke ndjekur këto dilema dhe mëdyshje le të ilustrojmë përmes disa shembujve dhe shifrave konkrete të paraqitura në tabelën e kalkulimeve urbane ku për objekt shqyrtimi do marrim 12 blloqet e para.
Në bllokun A1 ku ISPN (Indexi i sipërfaqes së përgjithshme ndërtimore) është 3.85 ndërsa ISHPKZH (Indexi i shfrytëzimit të parcelës kadastrale për zhvillim) 0.3 dhe pas pjesëtimit të këtyre vlerave fitojmë numrin e etazheve max. që është 11.
Në bllokun A2 kemi 3.3/0.3=11, në A3: 2.8/0.4=7, në A4: 2.7/0.3=9, A5: 3.15/0.35=9 e kështu me rradhë në bazë të së cilës mund të konkludojmë se kemi llogaritje fikse apo knap, që nënkupton se asnjëri nga këto blloqe nuk mund të pranoj metra shtesë apo siq njihet në zhargonin e arkitekturës RECEIVING BLOCK, rrjedhimisht të gjitha hapësirat përreth këtyre blloqeve siq janë rrugët, hapësirat publike do të mbesin pa u përfshirë në shpronësim dhe do mbesin konteste të vazhdueshme.
Të analizojmë me vëmendje edhe rastin e bllokut A12 ku pas përllogaritjeve të ISPN dhe ISHPKZH na del numri i etazheve 9.5. Paramendone 0.5 etazhe (në zhargonin sportiv ghysëm goli).
Ne mendojmë që eliminimi i këtyre anomalive dhe dilemave mund të arrihet nëse aplikohet koeficienti i njejtë i ndërtimit për gjithë zonën ose lagjen e caktuar.
Me këtë evitojmë diskriminimin në mes blloqeve, pakënaqësitë eventuale të pronarëve, ndalesat apo pengesat eventuale gjatë zhvillimit të punimeve, pamundësojmë keqpërdorimet ose privilegjet e pronarëve të caktuar.
Rritja e sipërfaqeve ndërtuese brenda një blloku të planifikuar që më parë, rritet duke rritur etazhitet dhe jo duke rritur koeficient që njëkohshëm mundëson edhe shpronësim të drejtë, të plotë dhe gjithpërfshirës.
Në bazë të këtyre analizave ne mendojmë se ky plan ka nevojë për një shqyrtim shtesë dhe më të detajuar si dhe një çasje plotësuese në mënyrë që edhe projektuesit të jenë të liruar nga barra e këtyre parametrave dhe të përqëndrohen vetëm në detyrat profesionale projektuese.
Duke patur parasysh se kemi të bëjmë me një çështje tejet të ndieshme dhe tejet të rëndësishme që na përket jo vetëm neve dhe jo vetëm tash,por gjeneratave të tëra dhe për periudhë të gjatë, ne mendojmë se këtë çështje duhet prolonguar për një periudhë të mëvonshme dhe pas shqyrtimi më të hollësishëm.
